2025년 종부세 과세대상 총정리! 조건부터 계산법, 절세 팁까지 한눈에 알아보기
안녕하세요! 오늘은 부동산을 가지고 계신 분들이라면 꼭 알아야 할 정보, 바로 종부세 과세대상에 대해 자세히 알려드릴게요.
종합부동산세는 매년 6월 1일 기준으로 부동산 보유 현황에 따라 과세 여부가 결정되는데요, 특히 올해도 여전히 종부세 과세대상에 해당되는 분들이 많습니다. 주택 수 계산부터 실제 세금 계산법까지 하나하나 짚어드릴 테니 꼭 끝까지 읽어주세요!
아래 버튼을 클릭하시면 바로 계산이 가능합니다.
종부세란 어떤 세금인가요?
종합부동산세는 흔히 '고가 부동산 보유자에게 부과되는 국세'라고 표현되는데요, 단순히 집값이 높은 사람만 내는 세금은 아니에요.
매년 6월 1일 기준으로 보유하고 있는 주택들의 공시가격을 합산해 일정 기준을 초과하면 납부 대상이 됩니다.
즉, 여러 채를 가지고 있거나 시세가 높은 집 한 채만 가지고 있어도 종부세 과세대상이 될 수 있다는 뜻이죠.
2025년 기준 종부세 과세대상 기준은 이렇게 달라요
2025년 현재, 정부가 종부세 부담을 다소 완화했지만, 여전히 세 가지 주요 기준으로 나뉘어 과세가 진행됩니다.
구분 공시가격 기준 비고
| 1세대 1주택자 | 11억 원 초과 | 실거주 요건 충족 시 공제 혜택 적용 |
| 일반 다주택자 | 6억 원 초과 (합산) | 2주택 이상 보유 시 과세 |
| 법인 | 전액 과세 (기준 없음) | 보유 주택 수와 무관하게 과세 |
1세대 1주택자라면 11억 원을 넘는 공시가격의 주택을 보유했을 때만 종부세 과세대상이 됩니다.
다주택자나 법인의 경우는 기준이 더 엄격하다는 점, 꼭 기억해두세요.
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실거래가 vs 공시가격, 무엇이 중요한가요?
많은 분들이 “우리 집은 시세가 13억인데 종부세 내야 하나요?”라고 물어보시는데요, 정답은 “공시가격을 기준으로 판단해야 한다”입니다.
공시가격은 국토교통부에서 매년 고시하며, 시세의 약 65~70% 수준으로 책정되는 경우가 많습니다.
항목 설명
| 실거래가(시세) | 실제 시장에서 매매되는 가격 |
| 공시가격 | 세금 부과의 기준이 되는 정부 고시 가격 |
예를 들어, 시세가 15억 원인 아파트라도 공시가격이 10.8억 원이라면 종부세 과세대상이 아닐 수 있다는 점, 꼭 알아두세요.
서울 주요 아파트 공시가격 예시
올해 예상 공시가격을 보면, 일부 인기 아파트 단지는 종부세 대상이 확실해 보입니다.
아파트 전용면적 2025년 공시가격(예상) 종부세 여부
| 잠실 리센츠 | 84㎡ | 약 14억 원 | 과세 대상 |
| 마포 래미안푸르지오 | 59㎡ | 약 10.5억 원 | 과세 유예 가능성 있음 |
| 목동 5단지 | 105㎡ | 약 11.2억 원 | 과세 대상 |
이처럼 단순히 면적이 넓다고 해서 반드시 공시가격이 높지는 않으며, 입지와 단지별 인기 등에 따라 달라질 수 있어요.
주택 수는 어떻게 계산되나요?
종부세 과세대상인지 확인할 때 또 하나 중요한 것이 바로 ‘주택 수’예요. 아래 기준을 참고해 보세요.
종부세 주택 수에 포함되는 자산
✅ 포함: 아파트, 단독주택, 다세대, 다가구, 주거용 오피스텔
❌ 제외: 분양권, 입주권, 업무용 오피스텔
예외 사항
✔ 일시적 2주택: 기존 주택을 3년 이내 양도하면 비과세
✔ 상속주택: 일정 지분 이하 또는 요건 충족 시 주택 수에서 제외 가능
즉, 무조건 집이 두 채라고 해서 과세 대상이 되는 건 아니고, 예외 규정을 잘 활용하면 종부세 과세대상에서 벗어날 수 있어요.
실제 세금 계산 예시로 이해해보기
실제 계산은 어떻게 될까요? 두 가지 사례로 확인해보겠습니다.
사례 ①: 1세대 1주택자, 공시가격 13억 원
→ 공제금액 11억 원 적용
→ 과세표준: 2억 원
→ 세율 약 0.6%
→ 종부세 약 120만 원 전후
사례 ②: 2주택자, 공시가격 합산 10억 원
→ 공제금액 6억 원
→ 과세표준: 4억 원
→ 누진세율 적용
→ 종부세 약 200~300만 원 예상
📌 홈택스의 ‘종부세 미리 계산 서비스’를 이용하면 본인의 예상 세액을 손쉽게 확인할 수 있어요.
납부 일정과 방법은?
- 과세 기준일: 매년 6월 1일
- 고지서 발송: 11월 중순
- 납부 기간: 12월 1일 ~ 15일
- 납부 방법: 홈택스, 은행, 또는 ARS 이용
✅ 주의사항: 6월 1일 전에 매도하면 해당 연도 종부세 과세대상에서 제외될 수 있으니, 매도 일정 조정 시 꼭 참고하세요!
2025년 종부세 과세대상 체크리스트
☑ 1세대 1주택자 → 공시가격 11억 초과 여부
☑ 다주택자 → 공시가격 합계 6억 초과 여부
☑ 법인 → 주택 수와 관계없이 과세 대상
☑ 보유 기준일 → 6월 1일
☑ 공시가격 확인 방법 → ‘부동산공시가격알리미’에서 조회 가능
절세를 위한 실전 전략
✔ 부부 공동명의 활용: 공제금액을 나눠서 세 부담 절감
✔ 일시적 2주택 활용: 요건 충족 시 비과세 가능
✔ 상속주택 유예제도: 일정 조건 시 주택 수 제외 가능
✔ 장기보유 및 실거주 요건 충족: 기본 세율 및 공제 적용
✔ 6월 이전 매도 전략: 해당 연도 종부세 면제 가능
종합적으로 보면, 2025년에도 여전히 종부세 과세대상은 고가 주택 보유자와 다주택자, 법인을 중심으로 적용되고 있어요. 하지만 계산 방식이나 예외 조건, 절세 전략을 잘 알고 활용한다면 생각보다 세금 부담을 줄일 수 있답니다.
부동산을 보유하고 있다면 매년 6월 전후, 공시가격 확인과 함께 종부세 과세대상 여부를 꼭 체크해보시기 바랄게요!
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종부세 공동명의, 왜 할까요?
안녕하세요~ 고가 주택을 보유하고 계신 분들이라면 종부세 과세대상이 될 수 있다는 말, 익히 들어보셨을 거예요.
특히 1주택자라도 공시가격이 11억 원을 넘는다면 종부세 과세대상에 포함되는데요,
이럴 때 많이 활용되는 방법 중 하나가 바로 **‘공동명의’**입니다.
공동명의는 부부가 주택을 공동으로 소유하면서, 각자의 공제금액을 적용받아 종부세 부담을 줄이는 절세 전략이에요!
공동명의 시 종부세 어떻게 달라질까?
구분 단독 명의 부부 공동명의 (50:50)
| 공시가격 | 13억 원 | 13억 원 (공동소유) |
| 공제금액 | 11억 원 | 11억 원 × 2 = 22억 원 (각자 11억 적용) |
| 과세 여부 | 과세 대상 | 과세 대상 아님 |
| 세금 부담 | 약 120만 원 이상 | 0원 또는 크게 경감 |
👉 단독명의일 경우 11억 원까지만 공제되고 나머지 2억 원에 대해 과세되지만,
공동명의는 각각에게 11억 원 공제 혜택이 적용되기 때문에, 공시가격 13억 원 이하 주택은 사실상 종부세 면제될 수 있어요!
공동명의 조건, 아무나 가능한 건가요?
- 부부가 실제로 주택을 공동 소유해야 하며,
- 등기부등본상 소유 지분이 확인되어야 합니다.
- 일반적으로 5:5 비율로 지분을 설정하는 경우가 많아요.
※ 단순히 세금 회피 목적의 명의 변경은 증여세 등의 문제가 생길 수 있으니 전문가 상담 후 진행하시는 것이 좋아요.
공동명의의 장점 vs 단점
✅ 장점
- 각자 공제금액 11억 원 적용 가능
- 과세표준 분할 → 누진세율 완화
- 종부세뿐 아니라 재산세 부담도 분산 가능
❗ 단점
- 지분 나눔 과정에서 증여세 이슈 발생 가능
- 매도 시 양도세 비율 계산 복잡
- 한 쪽이 비거주자일 경우 1세대 1주택 요건 충족 불가할 수 있음
공동명의 언제 고려하면 좋을까?
- 공시가격이 11억~22억 원 사이인 1주택 보유자
- 장기 보유하며 실거주를 유지하고 있는 부부
- 향후 매도 계획보다 보유 기간이 길 것으로 예상되는 경우
📌 단, 집을 파는 시점에서는 양도소득세 계산 시 또 다른 기준이 적용되므로
전체적인 세금 플랜은 세무 전문가와 상담하는 것이 좋아요!
종부세 공동명의, 현명하게 활용하세요!
종부세 과세대상이 되는 고가 1주택 보유자라면, 공동명의는 가장 실질적인 절세 수단 중 하나예요.
특히 공시가격 11억 원 초과~22억 원 이하 주택은 공동명의만으로 종부세를 피할 수 있는 케이스가 많답니다.
올해도 6월 1일 기준으로 과세 대상이 결정되니, 소유구조 점검 꼭 해보시고요~
지금이라도 등기 이전이 가능한 상황이라면, 미리미리 준비해두시는 걸 추천드려요!
궁금한 부분 있으면 댓글이나 메시지 주세요 :)
공동명의 관련한 세부 조건이나 절차, 더 자세히 정리해서 알려드릴게요!
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✅ 종부세 과세대상 기준표
구분 기준 공시가격 과세 대상 조건 비고
| 1세대 1주택자 | 11억 원 초과 | 실거주 요건 충족 시 세액 공제 적용 가능 | |
| 일반 다주택자 | 합산 6억 원 초과 | 2주택 이상 보유 시 과세 | |
| 법인 | 기준 없음 (전액 과세) | 보유 주택 수 무관하게 과세 |
✅ 공시가격 vs 실거래가 차이
항목 설명 비고
| 실거래가(시세) | 실제 거래된 가격 | 종부세 산정에는 사용되지 않음 |
| 공시가격 | 정부 고시 가격 (시세의 약 65~70%) | 종부세 계산 기준 가격 |
✅ 서울 주요 아파트 공시가격 예시 (2025 예상)
아파트 전용면적 2025년 공시가격 종부세 과세대상 여부
| 잠실 리센츠 | 84㎡ | 약 14억 원 | 대상 |
| 마포 래미안푸르지오 | 59㎡ | 약 10.5억 원 | 유예 가능성 있음 |
| 목동 5단지 | 105㎡ | 약 11.2억 원 | 대상 |
✅ 주택 수 계산 기준
포함 여부 자산 종류 비고
| 포함 | 아파트, 단독/다가구주택, 주거용 오피스텔 | 종부세 주택 수에 포함 |
| 제외 | 분양권, 입주권, 업무용 오피스텔 | 주택 수 산정 시 제외 |
예외 조건 적용 내용
| 일시적 2주택 | 기존 주택을 3년 내 처분 시 과세 제외 가능 |
| 상속주택 | 일정 지분 이하 또는 요건 충족 시 주택 수 제외 가능 |
✅ 종부세 실제 계산 예시
사례 공시가격 공제금액 과세표준 세율 예상 세금
| 1세대 1주택자 | 13억 원 | 11억 원 | 2억 원 | 약 0.6% | 약 120만 원 전후 |
| 2주택 보유자 | 합산 10억 원 | 6억 원 | 4억 원 | 누진세 | 약 200~300만 원 |
✅ 종부세 일정 정리
항목 내용
| 과세 기준일 | 매년 6월 1일 |
| 고지서 발송 | 11월 중순 |
| 납부 기간 | 12월 1일 ~ 12월 15일 |
| 납부 방법 | 홈택스, 은행, ARS 이용 가능 |
| 과세 제외 전략 | 6월 1일 이전 매도 시 면제 가능 |
✅ 종부세 과세대상 체크리스트 (2025년)
항목 확인 내용
| 1세대 1주택자 | 공시가격 11억 초과 여부 확인 |
| 다주택자 | 공시가격 합산 6억 초과 여부 |
| 법인 | 주택 수 무관, 전액 과세 |
| 보유 기준일 | 6월 1일 기준 소유 여부 |
| 공시가격 확인 | 부동산공시가격알리미 사이트 활용 |
✅ 종부세 절세 전략 요약
전략 항목 절세 효과 설명
| 부부 공동명의 | 공제금액 나눠 적용 → 세 부담 완화 |
| 일시적 2주택 요건 활용 | 비과세 가능성 확보 |
| 상속주택 유예제도 | 일정 조건 시 주택 수 제외 가능 |
| 장기보유 + 실거주 | 기본 세율 + 고령자·장기보유 세액공제 혜택 가능 |
| 6월 이전 매도 전략 | 해당 연도 과세 대상 제외 → 거래 타이밍 조절에 유리 |
필요한 표만 골라 활용하셔도 좋고, 이 내용을 한꺼번에 저장해두면 6월 전에 미리미리 체크하기 참 좋아요!
🟡 2025년 종부세 Q&A 모음
Q1. 종부세 과세대상은 누구인가요?
A. 2025년 기준으로 다음에 해당되면 종부세 과세대상이 될 수 있어요.
- 1세대 1주택자: 공시가격 11억 원 초과
- 다주택자(2주택 이상): 공시가격 합산 6억 원 초과
- 법인 보유자: 주택 수와 관계없이 전액 과세
Q2. 공시가격은 어디서 확인하나요?
A. 매년 국토교통부에서 고시하는 가격으로, 부동산공시가격알리미 사이트에서 확인할 수 있어요. 시세와는 차이가 있으니 꼭 공시가격 기준으로 확인하셔야 해요.
Q3. 우리 집 시세가 14억인데 종부세 대상인가요?
A. 아닐 수 있어요! 종부세는 시세가 아닌 ‘공시가격’ 기준으로 결정돼요.
예를 들어 시세가 14억이라도 공시가격이 10.5억이라면 종부세 과세대상에서 제외될 수 있어요.
2025년 공시가격 현실화율은 약 65~70% 수준입니다.
Q4. 주택 수에는 어떤 것이 포함되나요?
A. 주택 수 계산 시 포함되는 항목은 다음과 같아요.
- 포함됨: 아파트, 단독주택, 다가구주택, 주거용 오피스텔
- 제외됨: 분양권, 입주권, 업무용 오피스텔
※ 예외적으로 일시적 2주택, 상속주택은 요건 충족 시 주택 수에서 제외될 수 있어요.
Q5. 1주택자인데 공시가격이 13억 원이면 얼마나 내나요?
A. 공시가격 13억 원인 1세대 1주택자의 경우,
- 공제금액 11억 원 적용
- 과세표준 2억 원
- 세율 약 0.6%
👉 약 120만 원 내외의 종부세가 부과될 수 있어요. (정확한 금액은 공정시장가액 비율 등에 따라 달라져요.)
Q6. 종부세는 언제 내야 하나요?
A. 종부세는 매년 6월 1일 기준으로 소유자에게 부과되며,
- 고지서 발송: 11월 중순
- 납부 기간: 12월 1일 ~ 12월 15일
👉 홈택스, 은행, 또는 ARS로 납부 가능해요.
Q7. 종부세 피하려면 집을 언제 팔아야 하나요?
A. 5월 31일까지 매도하면 6월 1일 기준 보유자가 아니기 때문에 그 해 종부세 과세대상에서 제외돼요.
👉 거래 시기 조절이 중요해요!
Q8. 절세 방법은 없을까요?
A. 다음 방법들을 활용하면 종부세 부담을 줄일 수 있어요!
- 부부 공동명의로 나눠 보유
- 장기보유 + 실거주 요건 충족
- 일시적 2주택 유예제도 활용
- 상속주택 요건에 따른 주택 수 제외
- 6월 이전 매도 전략
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